Ipoteca di Equitalia nulla per mancata preventiva comunicazione

Presupposti per l’iscrizione di ipoteca: obbligatorio il preavviso e il termine di 30 giorni per presentare difese; non è necessaria l’intimazione di pagamento.   Se temi che la tua casa sia stata ipotecata, consolati: un’ipoteca non può sorgere dall’oggi al domani senza, prima, notificare al debitore una serie di atti che gli consentano di correre ai ripari ed, eventualmente, se lo ritiene, pagare o fare ricorso. Così, infatti, se nei rapporti con i privati l’ipoteca scatta solo dopo la notifica di un titolo esecutivo (per esempio, una sentenza, un decreto ingiuntivo, ecc.) e il precetto [1], quando il creditore è Equitalia la legge obbliga quest’ultima a una serie di avvisi preliminari. Ed è proprio questo il caso affrontato da una recente sentenza della Cassazione [2] che val la pena illustrare per chiarire alcuni punti fondamentali ai contribuenti morosi nel pagamento delle cartelle esattoriali.   La casa e l’ipoteca Innanzitutto Equitalia può iscrivere un’ipoteca solo per debiti non inferiori a 20.000 euro.   Contrariamente, poi, a quanto spesso si sente dire, è ben possibile l’ipoteca sulla prima e unica casa di residenza: ciò che è vietato è, invece, metterla all’asta. Infatti, Equitalia può procedere al successivo pignoramento solo se il debitore ha più di un immobile e il suo debito supera 120 mila euro.   Che senso ha un’ipoteca senza pignoramento? Secondo il nostro Stato, è una misura sufficiente per indurre il debitore a pagare. In realtà, si può vivere tranquillamente dentro la propria casa anche se ipotecata. Addirittura la si può vendere, a condizione di mettere l’acquirente a conoscenza di tale situazione: quest’ultimo, infatti, acquisterà un bene gravato da un peso. E se per l’acquirente non è più la prima casa, Equitalia potrà allora metterla in vendita.   L’avviso preventivo Perché l’ipoteca possa essere valida deve essere innanzitutto anticipata da un titolo esecutivo. Esso può essere la cartella di pagamento oppure l’avviso di accertamento immediatamente esecutivo dell’Agenzia delle Entrate.   Il secondo gradino è l’invio al contribuente del preavviso di ipoteca. In particolare, l’iscrizione ipotecaria deve essere obbligatoriamente preceduta da una comunicazione inviata al debitore da parte di Equitalia, contenente l’avviso che se nel termine di 30 giorni non si provvederà al pagamento delle somme iscritte dovute, avrà luogo l’iscrizione ipotecaria. Equitalia notifica la comunicazione con le modalità previste per la cartella di pagamento (leggi “Notifica cartelle Equitalia”). Il che potrà avvenire potrà avvenire:   – a mezzo posta raccomandata a.r. – con notifica diretta a mani, per mezzo del messo notificatore – con Pec.   La previsione tutela il debitore, in quanto è rivolta ad evitare che i ritardi nei pagamenti siano conseguenti a difetti o inefficienze nella notifica degli atti impositivi. Non è previsto che Equitalia effettui altra successiva comunicazione, neppure dell’avvenuta iscrizione ipotecaria. Quindi, una volta iscritta l’ipoteca il contribuente può venirne a conoscenza solo effettuando una visura ipocatastale, tramite richiesta all’Agenzia del Territorio. La giurisprudenza, pronunciatasi in merito al sistema previgente in cui non era espressamente previsto l’obbligo di comunicazione, ha ritenuto nulla l’ipoteca iscritta in assenza di preventiva comunicazione al contribuente.   L’obbligo di preventiva comunicazione e la concessione del termine di 30 giorni sono necessari affinché il contribuente possa esercitare il diritto di difesa, presentando opportune osservazioni o provvedere al pagamento del dovuto. Si tratta del cosiddetto contraddittorio preventivo, che è obbligatorio da instaurare per consentire al debitore una valida contestazione senza dover necessariamente ricorrere al giudice. Difatti, egli può presentare scritti direttamente a Equitalia e all’ente creditore, chiedendo l’inibizione della misura cautelare.   Infine, per quanto non specificato dalla norma, la comunicazione deve contenere: – l’identificazione dell’immobile (occorre l’indicazione del subalterno catastale relativo alla porzione immobiliare interessata e l’indicazione della somma per la quale l’ipoteca è iscritta; – il valore dell’immobile compresa la relativa rendita catastale; – il prospetto degli atti impositivi alla base dell’iscrizione; – il termine entro il quale si può proporre opposizione e l’autorità a cui proporla.   La comunicazione dopo un anno dalla notifica della cartella di Equitalia La sentenza della Cassazione chiarisce anche un altro importante equivoco: sebbene la legge [3] imponga ad Equitalia, tutte le volte in cui intende procedere a pignoramento ma, dalla notifica della cartella, è già passato almeno un anno, di notificare al contribuente la cosiddetta intimazione di pagamento, tale regola non vale per le ipoteche: e ciò perché l’ipoteca non si può considerare un atto di esecuzione forzata vero e proprio, né una comunicazione che l’anticipa. È solo una misura cautelare, con differente funzione.

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